Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 41. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, yöneticileri devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde yöneticileri her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır. Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. (www.situs.com.tr).
Kat malikleri kurulu söz konusu denetim işini "denetçi" ya da "denetim kurulu" aracılığı ile gerçekleştirir. KMK'ya göre kat malikleri kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu görevlendirebilir.
Bu şekilde görev alan denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. (www.situs.com.tr).
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Kat Mülkiyeti Kanunu denetim işini "tercihe" bağlı bırakmıştır. Yani 41. maddede denetçi seçmek zorunlu tutulmamıştır. Nitekim maddede yer alan "Kat malikleri kurulu denetimi işini .... verebilir." şeklindeki düzenleme isteğe bağlı olarak kullanılabileceğini ifade eden açık hükümdür.
Diğer taraftan denetçi kat malikleri arasında seçilmek zorunda olduğundan çoğu zaman apartman ve site yönetimi konusunda yetkin olmayan kat maliklerine verilmekte, hatta "sırayla" ya da "kimse görev alınmak istenmemesi" gibi nedenlerle kat malikleri kağıt üstünde denetçi olarak görevlendirilmektedir. Hal böyle olunca denetim işi apartman ve site yönetimlerinde etkin olarak kullanılamamakta ve amacına ulaşamamaktadır.(www.situs.com.tr).
DENETİM İŞİ KAT MALİKLERİNİN MENFAATİ AÇISINDAN ÇOK ÖNEMLİDİR.
Yukarıda ifade edilen olumsuz durumlar nedeniyle "ihmal edilen konu" konumundaki denetim işinin önemi saymakla bitmeyecek kadar çoktur. Denetim, hesapların mali açıdan doğru tutulup tutulmadığından, görevlerin kanunlara uygun yerine getirilip getirilmemesine kadar çok yönlü bir tetkiki içermesi nedeniyle kat maliklerinin hem akçeli işlerinin ne durumda olduğunun ortaya konulması, hem de kanunlar karşısında hak ve borçlarının ne derece yerine getirildiğinin kontrolü açısından büyük bir öneme sahiptir.
"BAĞIMSIZ DENETİMİN" ÖNEMİ BURADA KENDİNİ GÖSTERMEKTEDİR.
Denetim faaliyetlerinin etkin ve verimli kullanılamaması nedeniyle apartman ve site yönetimlerinde son yıllarda bağımsız denetim taleplerinin arttığı görülmektedir. Özellikle denetim faaliyetlerini kendi içlerinde etkin olarak gerçekleştiremeyen kat malikleri, objektif, tarafsız ve adil bir değerlendirme ihtiyacı duyarak bağımsız denetim faaliyetlerinden yararlanmaya başlamışlardır. Bağımsız denetim faaliyetleri sonucunda ortaya çıkan "bağımsız denetim raporları"na göre stratejik kararlarına yön vermektedirler.(www.situs.com.tr).
Bağımsız denetim raporları sayesinde genel gider katılım paylarının (aidatlar) doğru tahsil edilip edilmediği, doğru kriterlere göre hesaplanıp hesaplanmadığı, kanunlara ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun hareket edilip edilmediği, personel yönetiminin doğru yapılıp yapılmadığı, ortak alanların kanun ve yönetim planlarına uygun şekilde kullanılıp kullanılmadığı, operasyonel işlemlerin sağlıklı gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği, kamu kurumları ile olan ilişkilerin ve zorunlu yükümlülüklerin doğru sürdürülüp sürdürülmediği gibi pek çok konuda veriler elde edilerek geleceğe yönelik daha sağlıklı kararlar alınabilmektedir.
Özellikle bu konu yüksek aidatların tahsil edildiği, pek çok farklı ortak alanların bulunduğu ve yüksek sayıda personel çalıştırılan yerlerde çok daha büyük etki yaratabilmektedir. Bağımsız denetimlerden maliyetli görülmesi nedeniyle yararlanılmaması çok daha büyük kayıpların da hiç bir zaman ortaya çıkmaması sonucunu da doğurabilir. O nedenle kanuni olarak zorunlu olmayan ancak son derece faydalı olan bu hususun kat malikleri tarafından değerlendirmesinde fayda olduğu açıktır.(www.situs.com.tr).
Bu blogtaki yazılar bilgi paylaşımı amaçlı olup, danışmanlık olarak kabul edilemez. Hukuki olaylar, durumlar ve işlemler kendi içlerinde farklılık arz edebilir. Dolayısıyla blog yazılarındaki genel açıklamaların her zaman her şartta kesin doğru olarak algılanmaması gerekir. Verilen bilgilerden ötürü yaşanan hukuki sorunlardan ötürü SİTUS DANIŞMANLIK sorumluluk kabul etmez ve sorumlu tutulamaz.
Comments