Zaman zaman apartman ve site yönetimleri tarafından yapılan harcamaların kimlerden tahsil edileceği uygulamada tereddüt yaşanmasına sebep olabilmektedir. Kat malikinden mi alınır yoksa kiracıdan mı tahsil edilmelidir gibi sorular akılları karıştırmaktadır. Oysa aşağıda ifade edileceği gibi KMK kapsamında bu şekilde bir ayrım yoktur.(www.situs.com.tr).
Anagarimenkulün genel giderleri için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20’ye göre faydalı yenilik ve ilavelerde olduğu gibi tüm ortak gider ve avans paylarının ( genel olarak aidat olarak ifade edilen) asıl ödeme sorumlusu kiracı değil, kat malikleridir.
Kiracıların sorumluluğu ise 22. maddede düzenlenmiştir. KMK madde 22’ye göre kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.(www.situs.com.tr).
KİRA SÖZLEŞMELERİNE DİKKAT
Bununla beraber ev sahibi-kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde aidatlardan ve ortak giderlerden kiracının sorumlu olduğu ifade edildiğinden, genel olarak uygulamada kira sözleşmelerinde; "Kiralanan yerin su, elektrik, havagazı, yakıt masrafları, kapıcı parası kiracıya aittir." veya "Kiracı, kira bedeli ya da elektrik, su gibi yan giderleri ödemelidir." veya "Kiracı, kira sözleşmesinin devamı süresince bağımsız bölümün bağlı bulunduğu bloğun bakım, temizlik masrafları ile bunların idari ve personel giderlerini, ortak elektrik, su, yakıt harcamalarından payına düşeni zamanında ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Ayrıca daireye ait elektrik, su, yakıt, çevre temizlik ve çöp vergisi kiracıya aittir." gibi hükümler olduğundan ortak gider ve avans paylarının ( aidat) kiracı tarafından , sabit kıymet, demirbaş, yenileme masraflarının ise kat maliklerinden talep edildiği de bilinmektedir.(www.situs.com.tr).
Asıl olarak kiracı – mülk sahibi ( kat maliki) arasındaki masrafların paylaşımı Kat Malikleri Kurulu ve onun seçtiği yönetim kurulunu ilgilendirmez. Sorumlulukların paylaşımı kira sözleşmesi ile belirlenir. Eğer kira sözleşmenizde yukarıda yer verilen ifadelere göre bir farklılık var ise bu paylaşımı kiracı ile kat maliki kendi aralarında yapmalıdır. Her halükarda kiracı sözleşmesinde kiracının ödeyeceği yazmıyorsa kendisinden ödenmesini istenen gider payını ev sahibine ödediği kiradan her halükarda düşebilir.
SÖZLEŞMELERDE ÖZEL DÜZENLEMELER YOKSA
Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanunu gider cinslerine göre bir ortak giderin malik tarafından mı yoksa kiracı tarafından mı ödeneceği konusunda bir değerlendirme yapmamıştır. KMK’ya göre tüm giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir.(www.situs.com.tr).
Bütün kira sözleşmesi türlerini kapsayacak şekilde genel bir hüküm olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 303 hükmünde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi yer almaktadır. Ancak TBK’da yan gider kavramından neyin anlaşılması gerektiği konusunda bir hüküm bulunmamaktadır. Yine TBK md. 341’de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından bir düzenleme getirilmiştir. Söz konusu hükümde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel adet yoksa kiracının katlanacağı öngörülmüştür. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Örneğin; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 5.9.2016 tarih ve 2015/11891E-2016/5132K sayılı kararında ‘TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince, aidat giderinin açıkça kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, sadece 50 TL’lik aidat bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesini dahi temerrüt sebebi olarak görmüştür. Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olan aidat borcunun kiracı tarafından eksiksiz ödenmesi gerekmektedir, eğer kira bedeli gibi yan gider borcu da ödenmezse kiracının temerrüdü gerçekleşir ve kiralayan tahliye talebinde bulunabilir.(www.situs.com.tr).
ORTAK ALAN SİGORTASI
Ortak alan sigortasının durumu ise ayrı bir tartışma konusudur. Yargıtay kararları açısından da farklı görüşler vardır. Ancak burada en doğru görüş sigortanın türü açısından değerlendirilmek olacaktır. Örneğin sabit kıymet / yangın / elektronik cihaz / makina kırılması / otopark sigortası gibi sigortalar anayapının ortak alanlarının taşınmaz ve demirbaşlarına ait olduğundan bu sigortalamalara ait primlerin kat maliklerinden talep edilmesi doğru olur.
Diğer yandan zorunlu mali mesuliyet sigortası, özel güvenlik mali mesuliyet sigortası, işveren mali mesuliyet sigortası, 3. şahıs mali mesuliyet sigortası, kaza Sigortası gibi sigorta türevleri ise çalışanlar ve yönetimin faaliyetleri ile ilgilidir. Bu çalışanlar ve yönetim faaliyet gösterdikleri ve bu faaliyetler rutin ortak giderler arasında değerlendiriliyorsa sigorta primlerinin de rutin ortak giderler arasında değerlendirilmesi gerekir.
Bu blogtaki yazılar bilgi paylaşımı amaçlı olup, danışmanlık olarak kabul edilemez. Hukuki olaylar, durumlar ve işlemler kendi içlerinde farklılık arz edebilir. Dolayısıyla blog yazılarındaki genel açıklamaların her zaman her şartta kesin doğru olarak algılanmaması gerekir. Verilen bilgilerden ötürü yaşanan hukuki sorunlardan ötürü SİTUS DANIŞMANLIK sorumluluk kabul etmez ve sorumlu tutulamaz.
Comments